Comment faire pour changer de syndic de copro ?

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Depuis la loi Alur en 2014, assouplie par la loi Macron en 2015, les copropriétaires doivent mettre le syndic de copro en concurrence tous les 3 ans. Le changement de syndic répond toutefois à des règles et à des modalités précises, notamment le jour du vote en assemblée générale. 

UNE OBLIGATION DE MISE EN CONCURRENCE TOUS LES 3 ANS

La loi Alur de 2014 avait instauré une obligation pour les copropriétés de mettre en concurrence le syndic chaque année. Cette règle, jugée contraignante et chronophage, a été assouplie par la loi Macron en 2015, qui a fixé la fréquence de mise en concurrence des syndics à 3 ans. Mais dans la pratique, certaines contraintes peuvent empêcher cette mise en concurrence : dans certains territoires, on ne trouve qu’un seul syndic dans un rayon de plusieurs dizaines de kilomètres, ce qui empêche une mise en concurrence digne de ce nom. 

En outre, les copropriétaires qui sont satisfaits du syndic de copro en place, peuvent contourner la règle de mise en concurrence en votant une dispense durant l’assemblée générale précédant celle qui achève le délai de 3 ans. Ainsi, dans le cas où l’obligation de mise en concurrence doit arriver en 2020, les copropriétaires peuvent voter la dispense durant l’assemblée générale de 2019. Cette dispense répond toutefois à des règles en matière de vote, puisqu’elle ne peut être adoptée qu’en étant votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, à savoir la majorité de l’article 25. 

Bon à savoir 
Avant de choisir les candidats pour remplacer le syndic en place, pensez à vérifier le sérieux, les prestations et les honoraires de plusieurs syndics concurrents. 

LE CHANGEMENT DE SYNDIC DOIT ÊTRE INSCRIT À L’ORDRE DU JOUR

Si le changement de syndic est prévu lors d’une assemblée générale, il doit être inscrit à l’ordre du jour. Cette assemblée générale de changement de syndic doit avoir lieu avant la fin du mandat du syndic en place, et un délai d’un mois avant la date de terme du mandat est préconisée, puisque ce délai pourra permettre d’organiser une assemblée extraordinaire si le vote n’a pas été validé, en l’absence d’une majorité requise. 

L’ordre du jour de l’assemblée générale doit donc mentionner la désignation d’un nouveau syndic, et la liste des syndics retenus doit avoir été envoyée à chaque copropriétaire avec la convocation. En présence d’un conseil syndical, ce dernier peut rédiger et joindre à la convocation des avis et commentaires concernant les différentes candidatures proposées. Sachez que n’importe quel copropriétaire peut présenter la candidature d’un syndic professionnel. Il doit alors obtenir de ce syndic un projet de contrat qu’il pourra joindre aux contrats déjà présentés, à condition que la demande n’intervienne pas trop tardivement. 

Bon à savoir 
Il est possible de ne pas attendre la fin du mandat du syndic en place et de le révoquer en cours de mandat. Les modalités et la marche à suivre sont alors les mêmes que lors d’un changement de syndic en fin de mandat. 

LES RÈGLES DU VOTE LORS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires donnent chacun leur avis au sujet des différentes candidatures, selon les règles de vote de l’article 25 

  • D’après cet article, le syndic qui est retenu à l’issue du vote est celui qui obtient la majorité des voix. 
  • Les copropriétaires ayant la possibilité de voter pour plusieurs deux syndics candidats, il peut arriver que deux d’entre eux obtiennent cette majorité absolue. Dans ce cas, celui qui est finalement élu est celui qui obtient le plus grand nombre de tantièmes, déterminés à partir de la quote-part de chaque copropriétaire. 

A l’inverse, si aucun candidat n’a obtenu la majorité absolue, mais que l’un d’entre eux a obtenu au moins un tiers des voix, il faut alors procéder à un nouveau vote à une majorité assouplie, à savoir celle des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. Il s’agit de la majorité simple de l’article 24 : 

  • Si plusieurs candidats obtiennent une majorité simple, le syndic qui obtient le plus grand nombre de tantièmes est élu. 
  • Si aucun candidat n’obtient au moins un tiers des voix, une autre assemblée générale doit être convoquée dans les 3 mois suivants, afin d’élire le nouveau syndic. 

Bon à savoir 
Si la plupart des syndics de copro sont des professionnels, il est tout à fait possible d’opter pour un syndic bénévole, élu dans les mêmes conditions et ayant les mêmes obligations.

LA TRANSITION ENTRE L’ANCIEN ET LE NOUVEAU SYNDIC DE COPRO

A partir du moment où un nouveau syndic est élu en assemblée générale, ce dernier prend alors immédiatement ses fonctions, et l’ancien syndic est donc remplacé immédiatement. La transition entre les deux syndics est encadrée par la loi, qui dispose que l’ancien syndic doit transmettre l’ensemble des documents et archives de la copropriété, ainsi que la totalité des fonds disponibles au nouveau syndic, dans le mois suivant l’assemblée générale. L’ancien syndic dispose toutefois de deux mois supplémentaires pour communiquer au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, ainsi que l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

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