Mettre le syndic en concurrence est une obligation

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Depuis 2014, toutes les copropriétés dotées d’un Conseil syndical doivent obligatoirement mettre le syndic en concurrence tous les 3 ans. Certaines modalités doivent être respectées, notamment pour préparer l’assemblée générale durant laquelle les copropriétaires seront amenés à choisir le maintien ou non du syndic en place. 

LE CONSEIL SYNDICAL DOIT METTRE LE SYNDIC EN CONCURRENCE

En 2014, la loi Alur a instauré l’obligation d’une mise en concurrence systématique du syndic dans les copropriétés qui comportent un Conseil syndical. Le Conseil syndical est un groupe de copropriétaires élus en assemblée générale, ses membres sont donc bénévoles et il ne s’agit pas de professionnels. Ce dernier doit donc procéder à cette mise en concurrence, mais cette règle ne vaut pas pour les copropriétés qui ne sont pas dotées d’un Conseil syndical. Pour celles-ci, la mise en concurrence n’est donc pas systématique, mais cela ne les empêche pas pour autant de prendre l’initiative de proposer de nouveaux contrats de syndics lorsqu’elles le souhaitent.

LE SYNDIC DOIT ÊTRE MIS EN CONCURRENCE TOUS LES 3 ANS

Au départ, la loi Alur avait instauré une mise en concurrence tous les ans. Mais la loi Macron de 2015 a assoupli cette règle, et la mise en concurrence n’est désormais obligatoire que tous les 3 ans. A ce titre, lorsque le délai de 3 ans arrive à son terme, et avant l’assemblée générale annuelle, le Conseil syndical doit donc procéder à la mise en concurrence du syndic. Tous les copropriétaires peuvent proposer les contrats de syndic qu’ils souhaitent, et leur examen sera réalisé lors de l’assemblée générale. L’ensemble des copropriétaires doit donc être informé en amont du nombre et de la nature des contrats qui seront débattus, et ces derniers doivent être tous inscrits à l’ordre du jour. 

Notez que le Conseil syndical peut parfaitement émettre des avis sur chacun des contrats de syndic qui lui sont proposés. 

MISE EN CONCURRENCE : LES EXCEPTIONS À LA RÈGLE

Comme nous l’avons abordé précédemment, la principale exception à la mise en concurrence du syndic concerne les copropriétés qui n’ont pas désigné de Conseil syndical.  

On relève cependant une autre exception, puisque la loi Macron de 2015, est venue préciser que les copropriétés peuvent déroger à cette règle lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence d’un syndic, décide à la majorité absolue d’y déroger. Notez que cela doit être inscrit à l’ordre du jour. Toutefois, cette exception nécessite de l’anticipation, puisqu’elle doit être décidée un an avant le vote théorique de renouvellement du contrat du syndic en place. 

COMMENT METTRE LE SYNDIC EN CONCURRENCE ?

La mise en concurrence du syndic répond à certaines règles et modalités particulières. En effet, le Conseil syndical ou les copropriétaires, en l’absence de Conseil syndical, doivent réunir plusieurs contrats de syndics, et les présenter aux copropriétaires lors de l’assemblée générale, avant de procéder au vote. 

Le vote du renouvellement du syndic ou de l’adoption d’un nouveau contrat doit impérativement être inscrit à l’ordre du jour. Les convocations doivent être envoyées au moins 21 jours avant la date de réunion, à chaque copropriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception. 

Le jour de l’assemblée générale, les copropriétaires procèdent au vote : 

  • La question du renouvellement du syndic fait l’objet d’un premier vote à la majorité absolue. S’il est renouvelé, il n’y a pas de second vote. 
  • La question du choix du syndic fait également l’objet d’un vote à la majorité absolue. 

Enfin, sachez que la loi Alur a prévu un contrat type qui indique notamment les prestations incluses dans le forfait de base ainsi que les honoraires de gestion courante. Il indique également les prestations qui entraînent des honoraires supplémentaires.